Altbausanierung 2022/23 – die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Wer ein Haus kauft oder erbt, wodurch es zu einem Eigentümerwechsel kommt, der unterliegt als neuer Eigentümer der Plicht, das Haus zu sanieren. Durch das Gebäudeenergiegesetz werden die wichtigsten Pflichten geregelt, nach dem Ein- oder Zweifamilienhäuser bestimmte „energetische Standards“ erfüllen müssen.

Die Pflichten bei der Sanierung nach dem GEG

Vom GEG wird geregelt, welche Anforderungen ein Wohngebäude bzgl. der energetischen Effizienz erfüllen muss. Aktuell sind die Eigentümer, die bereits länger in ihrem Haus wohnen, von vielen Pflichten befreit, während bei einem Eigentümerwechsel das GEG den neuen Eigentümer dazu verpflichtet, die Immobilie in einen entsprechenden energetischen Zustand zu versetzen. Zu erfüllen sind die Anforderungen des GEG innerhalb von zwei Jahren.

Wer eine bestehende Immobilie kauft oder erbt, der muss in der Regel gemäß GEG die beiden Bereiche Heizung und Gebäudehülle genauer unter die Lupe nehmen:

Heizung: Gas- und Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Zudem müssen die Heiz- und Warmwasserleitungen gedämmt werden, die in ungeheizten Räumen liegen. In jedem Fall sollten neue Heizsysteme zu erheblichen Teilen erneuerbare Energien nutzen. Bis auf wenige Ausnahmen dürfen Ölheizkessel von 2026 nicht mehr eingebaut werden. Zudem verlieren die Gasheizkessel mit Blick auf den Klimawandel zudem an Attraktivität.

Tipp! Der Staat unterstützt die Käufer beim Kauf eines Altbaus bei der Einhaltung der Sanierungspflichten. Wer zu einer Holzheizung, Wärmepumpe oder zur Nah- und Fernwärme aus erneuerbaren Energien greift, der kann Zuschüsse und günstige Kredite von BAFA und KfW erhalten.

Die oberste Geschossdecke: Diese Maßnahme ist für Hausbesitzer, die nach 2002 einen Altbau gekauft oder geerbt haben, diese Maßnahme verpflichtend vor. Ausnahmen für die oberste Geschossdecke gibt es nur in zwei Fällen:

• Das Dach eines nicht ausgebauten Dachraums oder die Geschossdecke zwischen Dachboden und Wohnraum ist gedämmt.
• Das Dach eines nicht ausgebauten Dachraums oder die Geschossdecke zwischen Dachboden und Wohnraum hält den sogenannten Mindestwärmeschutz ein. Normalerweise ist das bei einem Dach der Fall, wenn die Dämmung eine Dicke von mindestens fünf Zentimeter aufweist.

Der Mindestwärmeschutz: Sollte noch nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden sein, dann verpflichtet das GEG den Eigentümer zu einer nachträglichen Dämmung. Diese muss dann den Mindestwärmeschutz übertreffen.

Die Wanddämmung: Sofern die Außenwände selbst dann, wenn diese nicht gedämmt sind, nicht saniert werden sollen, dann ist der Eigentümer nicht zu einer Dämmung verpflichtet. Doch wird eine Sanierung vorgenommen, da z. B. ein neuer Putz aufgetragen wird, dann entsteht damit zugleich die Pflicht, eine gewisse energetische Qualität zu erreichen. Das bedeutet, in dem Fall, wo die Anforderung noch nicht erreicht ist, gilt es die Wände zu dämmen. Sofern lediglich kleine Teilflächen der Außenfassade saniert werden, entfällt die Sanierungspflicht. Kommt es zu kleinen Schönheitsarbeiten wie Tapezieren oder Streichen, dann gilt dies nicht als eine mit dieser Pflicht verbundenen Sanierung.

Durch das GEG wird genau beschrieben, welche Dämmwirkung eine Wand nach einer Sanierung zu erreichen hat.

Was ist, wenn die Sanierungspflichten nicht eingehalten werden?

Es ist keine gute Idee, die Sanierungspflichten bei einem Altbau zu verletzen bzw. nicht einzuhalten. Denn in diesem Fall muss damit gerechnet werden, dass der Energieverbrauch der Heizung sowie für Warmwasser zu hoch ist. Empfohlen wird sogar angesichts der hohen Preise für Heizenergie mehr zu tun, als vom Gesetzgeber verlangt. Zudem muss der Eigentümer mit einem Bußgeld rechnen, wenn die Vorschriften des GEG nicht erfüllt werden. Letztendlich will man sich auch in allen Räumen so richtig zuhause fühlen. Ein modernes Bad ist ein richtiger Hingucker, wie die Seiten von Badsanierung Berlin aufzeigen.

Die Altbau-Sanierungen überfordern die Immobilienbesitzer

Ohne die Einhaltung des GEG und den damit verbundenen Sanierungsmaßnahmen, wie eine alternative Heizung, bessere Dämmung und neue Fenster in den vielen Altbauten sind die Klimaschutzziele Deutschlands nicht zu erreichen. Bis 2045 werden die notwendigen Sanierungen einer Studie zufolge mehrere Billionen Euro kosten.

Von der Wohnungs- und Immobilienbranche wird darauf hingewiesen, dass die Eigentümer völlig überfordert sind und von mehreren Verbänden in Berlin wird gefordert, dass die Anforderungen heruntergeschraubt und den Hausbesitzern mehr unter die Arme gegriffen wird. Denn klimaneutral ist laut den Verbänden auch mit mittleren Standards zu erzielen, wenn bei Heizung und Strom auf erneuerbare Energien umgestellt wird.

Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft gdw, Axel Gedaschko erklärte, dass die immer höheren Standards die Bauherren und auch die Mieter finanzielle Überfordern und nicht den gewünschten Klima-Effekt bringen. Zudem warnte er vor massiven sozialen Verwerfungen. Die Verbände bezweifeln, ob höhere energetische Anforderungen tatsächlich zum Klimaschutz beitragen. So würden Abstriche bei der Energieeffizienz von Wohnhäusern am Ende mehr Klimaschutz mit sich bringen. Denn nur dann seien Sanierungen vor allem bei den Altbauten überhaupt machbar, wie es vonseiten der Präsidentin des Bundesverbandes Baustoff-Fachhandel, Katharina Metzger, hieß. Hinzu kommt, dass Mieterhöhungen drohen, wenn ältere Gebäude bis auf den höchsten Standard saniert werden müssen, womit die Mieten ins Unerträgliche steigen, warnt die Gewerkschaft IG Bau.

Hohe Sanierungskosten

Von Studienautoren werden die Kosten für die Sanierung auf bis zu 150 Milliarden Euro im Jahr geschätzt. Bis 2045, eben dem Jahr, in dem Deutschland klimaneutral sein will, ergibt das einen Betrag von 3,6 Billionen Euro. Dieser Betrag ist höher als die Wirtschaftsleistung der Bundesrepublik (Bruttoinlandsprodukt) des gesamten Jahres 2021. Dabei rechneten die Studienautoren noch nicht einmal mit den Standards, die in den Koalitionsvertrag geschrieben wurden. So will die Ampel-Regierung die Anforderungen für Energieeffizienz im Neubau bis 2025 auf das höchste Maß, (genannte Effizienzhaus 40) anheben. Bei einem Umbau von Bestandsimmobilien soll ab 2024 das Effizienzhaus 70 als Vorbild gelten. Von der Studie wird mit weniger strengen Vorgaben gerechnet: Effizienzhaus 70 beim Neubau und 115 bei Sanierungen. Die Kosten für ein bestehendes Ein- oder Zweifamilienhaus auf das Niveau 115 zu bringen, würde laut Studie zwischen 660 und 1070 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosten.